和讯网：与精英分享商业智慧，与智者沟通人生体会。欢迎来到和讯网《领袖对话》，本期我们邀请到的嘉宾是有业界“黄埔军校”之称的万通地产董事长冯仑先生，冯校长您好！
冯仑：谢谢您这么叫。
和讯网：不知道您喜欢这个称呼吗？我知道，您在业界的称呼有很多，地产思想家、商界哲人，不知道您更喜欢哪个称呼？
冯仑：我最喜欢一个称呼，就是董事长。因为其他都是别人给我的，董事长是我自己折腾出这个职务，后来的都是别人给的，但我觉得别人给的，我也没付出辛苦，不知道哪个当得比较久，估计董事长能当得比较久。（笑）
和讯网：冯董，中国地产界有三个堪称黄埔军校的企业：万科、凯德置地和万通。前两者出产CEO，而后者生产地产的老板。您能否简单地评价一下，另外两所地产黄埔军校。
冯仑：万科是非常好的一家公司，六七年前，我们就叫做“学习万科好榜样”。学习万科一个重要的原因是万科在战略、文化、治理结构、团队、产品、服务各个方面，我们认为都非常好。而且我们这样一群学术青年，发现虽然跟它还有距离，但我们也在进步。万科在去年已经成为全球最大的住宅公司，即使在今天股票有变化的情况下，也是全世界最大市值的住宅公司。我知道未来万科也有很大的能力在全球住宅、产量、市值方面继续领先。
至于凯德，是我们一个新的偶像，我们万通整个系统做了一个调整，把开发（公司）放到A股上市之后，控股公司就需要看战略怎么样来制定。这种情况下，凯德进一步拉近到了我们眼前。
我们发现凯德在亚洲地区，在全球都是一家非常有竞争性的地产投资型企业，它不是开发型地产公司，是投资型公司，也就是专业的地产投资公司，它的盈利、市值一路领先。服务公寓已经做到全球第一，市值方面它也在全球领先，是综合类地产投资企业。所以，我们把凯德定位万通实业的标杆企业。一个月前我带领董事会的主要成员，专门到新加坡去拜访凯德，专门请教了包括廖文良廖总和他下面的同事。廖总有本书提到“建宇树人”，我和同事都在看这本书，对凯德有了进一步的了解。
非常高兴的是，我们请到了一位曾经在凯德工作过的人，来我们的实业负责房地产投资。 我们认为凯德目前有“两个第一”：第一，具有政府背景的房地产投资公司，全球应该是最大，它是一个国企。第二，它是房地产投资公司模式，一千亿资产管了两千亿，这种投资模式在当前世界也是一种创新，目前从万通实业来说，我们新的一个偶像是凯德，所以我非常愿意，进一步近距离学习凯德。
和讯网：您在博客里对住宅市场有第四类人群的定义，就是刚性需求，指结婚和离婚的人，请问在目前观望情绪比较凝重，成交量锐减，大量保障性住房要在年底集中入市的情况，这些人是不是可以买房？
冯仑：当然对他们来说好时机来了，这个好时机有两到三年，当然结婚是持续的，不会专门为了买房而离婚。最近刚性需求还是存在的，只是前一阶段市场产品、价格都出现了错位。针对刚性需求的一部分产品定价可能都太高，面积又过大。但政府这边供应又不够，现在出现了一个机会，原来不尴不尬的中档偏高的房子都在降价，降到了经济适用房和双限房之间。而政府又比较多地，大概有10万套房推出来。这样在底部，刚性需求这部分人群的住宅量骤增，增加太多，商品房支撑不住，双限房价格可能都撑不住。所以，这时候对结婚，不幸离婚，再婚的人，都出现了很好的置业机会，所以，我也祝福大家能在这个时间内，在共筑爱巢的过程中不要忘了感谢政府，感谢开发商。
和讯网：等到保障性住房入市之后再买。
冯仑：保障性住房不可能一天入市，但一步步都在入市，最近价格在降，另外供应量在增加，这种情况会维持三年。我认为这个期间都是刚性需求的朋友能够满足自己买房愿望的一个时机。
和讯网：第二，我想替您的同行，就是目前处于资金链短缺，销售回款普遍收不上来的开发商朋友问一句，长达七年的房地产牛市是否终结了？接下来大家应该踏踏实实过日子了。
冯仑：蜜月结束了，日子还要过，日子总是比蜜月长，人在蜜月中，不考虑孩子上学，赡养老人。蜜月总是透支幸福，忘记自己责任，在外面一住一个月，快活，什么都忘了。现在回归到日子里，这是正常现象。大家要在日子里做好功课，还会有下一步蜜月。
和讯网：下一步蜜月会在什么时候？
冯仑：我认为在三年以后。当然，我要加一个补充，如果你要仔细说，我认为还有一部分蜜月才刚开始，比如商用住宅，我认为蜜月不需要等到三年以后。我说的是指住宅，大概三年左右回到一个企稳。最近我看到一个中行的报告，中行的房地产研究中心说，房价还要降10%—30%，2010年以后房地产会回到稳步上升的通道。
我前段时间去纽约，纽约业内人士普遍的看法，2010、2011年美国经济也会回来，所以保守一点算应该是三年，住宅部分市场应该会逐步调整好，不光市场回来，关键这三年结构在发生变化。关于保障性住房的体系这三年会进一步完善，关于商品房市场会进一步市场化，我相信会进一步开放对商品房市场的管理。
现在是一竿子打了所有的鸭子，等于不管是商品房、保障房都是90/70摘的果子。接下来我认为三年中会调整，目的是把保障性住房体系建立好，把商品房结构进一步放开，包括价格。只要整个经济气氛逐步回暖，我认为在更短的时间内，半年、一年以后，应该是商用不动产持续进入稳步上升的通道。
和讯网：最后我还要替您的员工和广大关注您的粉丝问一句，您的下一个蜜月会在什么时候，什么地点出现？在您的博客里，您历数了第一个蜜月在海南。1991年开始，1993年结束。第二个蜜月在北京的CBD，从1999年开始，到2007年结束。那么您的第三个蜜月会在哪里？天津的滨海新区？还是其他的地方？
冯仑：我们最跟一直在讲，下面有几个问题要解决，第一要预计时间，第二地点，第三，人物，第四姿势。
第一，时间。我认为万通下一个蜜月也应该在三年以后，时间要和整个经济周期接轨，不可能改变经济周期，自己给自己设置一个“蜜月”。
第二，地点。我们集中在两类地区，住宅集中在北京、天津滨海新区，这不改变。少量会扩充到其它产品，比如度假、养老等比较好的地方。总体在滨海新区和北京。
商业不动产会发展到GDP在8000美金以上的城市商务中心区，这样的城市在中国有将近10个。未来这是我们都关注的地区。还有60000美金GDP的地方，就是纽约，我们在那里也有项目，没有放弃。
第三，和谁。有两个人是我们的蜜月伙伴，一个是商用住宅，不是保障性住宅，不是商品房。住宅太复杂，大体分为两类，一类是保障性住房，一类是商品房，就是通常说的高端的。保障性住房是中低端，商品房是高端。我们继续在高端住宅市场，我们会不断丰富高端住宅市场的产品类型和品质。二是万通中心为核心代表的建筑综合体，我们会在商业不动产方面推动万通中心建筑综合体，这是两个蜜月伙伴。姿势我们叫美国模式，所以我们非常清晰我们要做的事情。
今天上午我们也一直在讨论，把所有的事情、布局捋了一下。像最近我们一直在路演时讲的，我们和有些企业模式是不同的，第一，这回我们周期没有做反，2000年以来，我们一直强调，第一反周期，第二商业模式的变革。这两件事情，我们都一直在抓紧做，在上一波蜜月结束之前我们没有犯错误，我们一直在尝试研究美国商业模式，我们在过度繁荣的时候、蜜月的时候，没有做一些“把爱和热情用过的事情”，而有人在蜜月会把好话都说完。我们没有把这个事做过。我们在这个时候，和多数企业不同的是，我们的状态是进取的状态，因为我们认为，正好和我们的预计差不多。我们美国模式应用的差不多了，正好市场也给了我们机会。住宅部分的蜜月结束了，原来我们一直强调高端，但蜜月期分不清了，现在正好厘清我们这样的产品。再加上我们的财务一直保持稳健。我注意到上个月排名当中，150家A股房地产公司稳健性上我们排在第七位，所以，我们的状态是进取的状态。
蜜月有两种，一种是稀里糊涂撞开了一扇幸福的门。还有一种是像我们这样，用努力和勤奋敲开下一个蜜月的门。所以，我们是进取的心态。
第二个不同之处是，我们目前公司的状态，控股公司的状态是历史上财务最健康的状态，我们是18年的历史，现在是历史上最健康的。下面我们在A股市场进入到前十的位置，我们有信心。我看了昨天的排名，我们开发排在第十一位左右，但在去年年末我们在第十六、七位左右。
和讯网：前进了。
前进我认为有两种，一种是刘翔，使劲跑，使劲练，还有一种是适中，别人都摔倒了，你也成冠军了。我们练是练，但适中，由于能干的人摔倒了，所以我们又往前走了一点。当初在海南，我们是倒数第十家注册的公司，几年之后我们排在前面了，因为他们多倒下了，就我活着了，所以我们从后队变前队。所以，我们主动寻找蜜月，做这样的布局。下个蜜月在上市的地产公司当中，我们可以进入前十。
和讯网：我们也希望万通地产能如愿。您在博客中，有一个理念，用“只爱一点点等于幸福”援引了政府跟企业和消费者的关系里，您说过“90%的爱都不等于幸福”。看得出来，您似乎不太赞成政府救市。我们也看到前期市场出台了一系列的救市政策，包括中央政府和地方政府都出台了一些，也对市场会产生什么样的影响？
冯仑：如果救市局限在给开发商贷款，让大家回到上个蜜月，这不是我赞不赞成的事情，同样的两个人不可能有第二次蜜月，否则就没有市场经济，就没有竞争，没有变化了。这一点上，我认为不是积极的办法。我认为，现在政府的做法，政府对市场的刺激和激励的的措施是一举两得。如果只是局限在放松贷款，让开发商活下去，这个措施没有意义。当年海南没有救，很多人也活过来了，该死的就死了，该活也活过来了。这样挺好。关键是后面政府出台的政策我认为是一举两得，一是趁这个市场，把保障性用房进一步扩大，解决了低收入、中收入部分人群买得起房；二是既扩大了内需，也刺激了消费信贷（不是生产性贷款）。现在既刺激了消费信贷，同时又刺激了低价房供应，原来中档偏高档的房地产商不得已降价，降到了和老百姓的消费能力接近，政府刺激了消费者需求，把它消化掉。这样解决了住宅市场产品供应结构问题，同时又扩大了内需，这是一举数得的事情。从这点，我已经看到政府政策出台的出发点和归属点，是可取的，而且这对整个住宅市场结构调整和保障性住房体系完善有帮助。这方面我是赞成的。
和讯网：针对上周政府出台的针对个人购买普通自住房的利率、契税下调等一系列的政策，您认为会阻止交易所和价格的进一步下滑吗？
冯仑：我认为，会阻止交易量下滑，但不能阻止价格的下滑。因为刚性需求部分，交易次数多了，交易量大了，所以交易量下滑会阻止。但大家构成了底部的供应量，价格下滑不能阻止。
和讯网：当下有经济学家认为，中国股市的泡沫已经挤干净了，这对未来资本市场的发展有好处，但中国方式泡沫并没有挤住多少，如果中国房市被托住的话，中国房地产市场会丧失一次挤泡沫的机会。您对这个话怎么看？
冯仑：我认为这是永远没有价值的废话。因为没有标准，这些话没有任何意义。现在是哭丧哭过了的时候，在两年一年前，他们又喝醉酒，进洞房，过头的话也说过。现在看他们两次说的话有没有什么标准。股市怎么能算挤泡沫呢？现在挤到1700点股市就算挤干净泡沫了，美国跌到500点还是3000点叫挤干净泡沫了？我认为这些话没有信息量，不足以说明任何问题。但只有一点，住宅市场结构性需要调整，在这次波动当中会完成这个调整，这一点我认为是可能的，至于泡沫挤不挤，这些话讲得没有任何信息量。
和讯网：您认为目前房地产市场是在挤泡沫的过程吗？
冯仑：现在这么大的波动，就不能够用泡沫来解释。为什么呢？因为泡沫是在健康上面加了一点，现在波动是底下连上面全都波动完了。相当于啤酒上面有泡沫，挤泡沫，把泡沫吹掉还有底，现在瓶子漏了，连水都跑了，但泡沫还在上面，你怎么能分得清哪个和哪个呢？所以现在进入经济重要的周期性波动时期，而不是光针对房地产，其它都挺好，挤泡沫的时期。而且和全球经济一起波动，这不是简单的讨论泡沫的问题。
和讯网：对房地产行业的发展，有人提出目前中国有三万家地产商，如果减少到两万家地产对房地产市场会更好，您对这个问题怎么看？
冯仑：对这个问题我们还需要有一个观察，就是当市场不断地在提升、进步的时候，特别是面临市场经济波动的时候，企业总是在经历一个生生死死的变化。不管任何一个行业，最终都是优胜劣汰，规模由小变大，但大又不消灭小，小又变成了动物世界的小鱼、虾米也能活，大概是这样的生态。拿台湾房地产业，GDP在5000美金的时候，地产公司从8000家减少到80家，1%左右。我们现在GDP是3000美金，要达到10000美金，中国GDP保持这样的增长，城市人口差不多就在10000美金了，中国地产公司留下10%，就是留下6000家，分布在30个城市，这也很正常。伴随着波动的日子，下一个蜜月和下一个日子，需要一个时间，这个时间需要5—10年才能完成，而不是这一次就调整到只剩几千家。
昨天任总讲到一个情况我认为是对的，这6万家地产公司实际上少很多，现在都是项目工作制，我们有20个项目，万通就有20个地产公司。假定每一个大的公司有10个，万通有180个项目，恨不得有180个项目公司。如果是10个的话，中国应该有6000家公司。6000家公司将来减少到10%，就是600家。但还会增加很多，美国现在是30万家。美国增加的是什么呢？开发的部分很少，大部分是服务的。所以，房地产产业要完善，更重要的是减少简单开发的企业数量，而增加很多细分的服务性房地产，比如建筑产业化，包括设计、服务、财务融资等等服务类房地产现在在产业里远远不够，但都是开发的，做个报批房就卖的。下一步开发类的企业数量会减少，服务类企业反而会增加。这样行业的生态就完善了。
和讯网：目前房企过冬问题在业内已经形成了共识，未来一到两年或许对房企是最困难的时期，不同的企业对过冬也采取了不同的措施，万科前期在各地采取了降价策略，回笼资金，万通商业地产业一度涨价。您认为，在目前实况下，采取何种措施能够安然渡过这个冬天？
冯仑：我认为不是过冬的问题。为什么呢？过冬有一个前提—您还活着，天暖和了你还在。现在不是这个问题，是出走和换姿势的问题。你待着哪有那么好的事，来了一个周期，大家等着，少卖点房，过两天回暖了你还好起来，这是过冬。事实上经济一旦波动必然带来两方面的市场变化，一个是价格、需求量变化，一个是结构的变化。我们现在只是注重了需求量的变化，而忽视了这个波动一定带来结构性变化。所以，结构性变化就是要换姿势，要出走。有些人不做房地产了，凭什么要过冬？比如（假如）我顶不住了，我们的思路不是干等，赖着政府给你减税，赖着银行的钱不给，这叫过冬，耗到最后。我不是这样的，我可以拿有限的钱干别的，因为下一个蜜月不在这儿，我死守什么？
有一部分人认为这个行业是需求量的问题，那你在这儿过冬。接下来住宅市场一定发生两极分化，消灭中间层。像新加坡一样，要么保障性住房是一个价格，要么是高档房，没有中高档房中间一大堆，这次波动完了之后一定变成这样。所以，过冬的概念就是不变的概念，我现在强调的是要变，要应对，所以万通不存在过冬问题，我们也要变，我不会（出现）现在没有资金等着下一波蜜月来了再把房卖出去（的情况）。
一定要注意，市场经济的波动既代表需求总量、价格的波动，也带来了波动的结果，是必然调整行业的结构，产业的结构，企业的战略和产品的结构，都要变。过冬只是讲了第一个问题，我讲应对下一个蜜月一定要走出去，要变姿势，要出走都是着眼于结构的变化。这个结构的变化是市场经济通过波动达到进步的一个标志。
每一次波动都产生新的领先者，新的行业服务模式，新的企业生态链。比如美国这次波动，把投行模式消灭了，这就叫结构变化了，以后没有投行了。所以，波动不完全是价格和需求，改变了模式。投行要纳入到商业银行体系了。中国大家都嚷嚷过冬，实际上叫“顽强抵抗”，其实应该迅速改变你的生存方式，而不是在那儿被动地等待，熬啊，我认为没有必要。
和讯网：万通地产在这次结构变化中，研究机构给万通的评比。《2008年沪深房地产上市公司抗风险能力10强》和《2008年沪深房地产上市公司成长能力10强》排行榜。业内认为前者体现的是企业活命的能力，可称之为“龟派”；后者体现的是企业跑路的能力，可称之为“兔派”。而万通两榜皆中，一个是排名第七，一个是排名第一。从海南到北京，您显然是多次经历周期的地产商人，对周期中何时做龟，何时做兔，您能给和讯网友谈谈您的看法吗？
冯仑：历次波动给我们留下内心的记忆，实际上我一直都非常谨慎。我们怎么做兔，怎么做龟，我们得到的唯一一个经验就是反周期。房地产行业周期千万不能做反。繁荣时候要卖产品，萧条的时候要储备资源，储备土地。繁荣时候郊区买地，萧条时候城区买地。我们总结了反周期策略，这样才能保证繁荣时候像兔，萧条的时候又像兔，又像龟，繁荣的时候，兔的成分也有，龟的脚步快一点。萧条的时候，你仍然有龟的稳健，又有兔的敏捷。今天上午我们开了一上午的会，我们研究的都是进取、进军，都在研究新项目，研究并购。我们很清楚，这个时候我们仍然要注意安全，仍然要控制我们的风险，把两件事情都处理好。
再打一个比方，像开车，一个人能够管好一个公司，相当于是一个司机，你光踩油门，不踩刹车就会出事情。要踩油门，如果给你一个200脉的车设计能力的车，你在高速公路开到200脉你一定会被撞死，如果你开120脉一定没有问题。也就是说，不要开极限的高速，开安全的高速，同时注意后视镜、保险带、气囊等等，就是要考虑均衡性，都要好。在均衡性的基础上不要忘记踩刹车，踩刹车有效，不能开极限高速，要开安全高速。万通这么多年一直保持开安全高速，同时不忘记踩刹车。这样再把周期看好。
我们这段时间感觉蜜月期有点太长，大家把蜜月当日子过，结果都是极限的增长。昨天晚上我们在会上看到杜立平（音）博士，希望请他再到我们董事会讲一下。大概两年前这个博士就给我们董事会做过一个培训，叫“增长的极限速度”，就是公司的（安全）增长是有极限速度的，叫极限增长。万通的情况（安全的）极限增长大概是怎样的速度。两年前就给我们讲过这个事情，我们就不做最快的增长，而做一个安全的增长，这样我们才能在不同的周期之间找到我们发展的一个空间。同时，也借助周期给我们加速。李嘉诚在各个周期没有做错，所以往前走。反过来从个人经历上来说，如果海南周期我们做反了，我们在海南就死了。
海南房地产行业有泡沫的时候，我们相对那些企业还不至于太疯狂。到内地以后，我们能在危机和低潮当中坚持当中，然后才有下一个蜜月。总之，无论我们是龟是独，反周期的意识一定要特别强，同时使公司处于安全的高速增长，而不是极限高速增长，或者最快的高速增长。这样企业才能很好地发展，公司才能保持平衡。员工也需要正常的增长环境，如果这个公司天天大跃进，每天增长300%，员工因为太疲惫，质量上不大注意，情绪就不稳定，新人增加得很快，培训就不够，公司的价值观就不容易养成。这就变成了潜在的危险，有些公司就会出事情。
和讯网：刚才您也提到了在萧条时期稳健性的公司会买地或者做储备。我们也看到万通前天十亿元的公司债获准发行，我们账上现金流也非常充裕。我也找过相关的报告，没有看到这十亿元公司债的具体投向，您能给我们大致介绍一下吗？
冯仑：因为涉及到未来的发展，我们现在用进取的方法来应变波动，（也）是有足够的公司财务支撑。在未来两个月之内，我们会陆续地做披露，相信大家会越来越清晰我们的思路。（我现在不能说），因为上市公司不能乱讲。
和讯网：您曾经总结过，民营企业常犯的十一个错误，您能告诉我们民营企业通常最容易犯的最大错误是什么，能否举一个例子？
冯仑：我认为民营企业最常犯的错误是不相信大道理，比如公司要有治理结构、战略、价值观等等，听的人很多，但不相信的人更多。我们在资本市场进入得并不是特别早，我们前年进入A股，前年以后我们经历了重组、增发、发债等等。A股有150家地产公司，我们能获得投资者，包括监管部门、中金这样的承销机构的认可，是我们相信大道理，而且一直按大道理走。相信大道理的人，人家看你都是尊敬地看你。我发现很有意思这件事情，150家A股房地产公司，今年再融资的不超过10家。在传统A股市场上，前面四家五家最大的地产公司之外，二线地产公司可能就我们一家，再就是新湖，大致也就两三家。
在这样一个过程，中金承销商选择机构非常挑剔，要看规模和增长潜质，希望客户一直好。发审委、证监会也要看，而且专家非常多。如果一个公司，民营企业能够按大道理来做，就能够不断地积累你在正道上的优势，你不相信大道理，逐渐积累旁门外道的优势，而放弃了正道的优势，人要走大道都是很笨，我们新股东文化真按（当时所说的）九条来做，我们在北京市证监委积极培训，内部自身考察，信息披露，这些花了很多精力。这是大道，君子要布堂堂之政，慢，但要一步走。万科是均好性，这样我们才能在整个资本市场上建立品牌和信用，在监管部门这儿得到支持。
我认为民营企业最容易忽视的是不相信这些大道理，大道理就是人多的时候说说完了，而把道理忽视。这一点需要民营企业更多地关注这些事情。比如我们学习万科学什么呢？不是学他做什么产品，我们做什么产品，万科做写字楼，我们不做，我跟王石个人学到最多的就是步堂堂之阵，王石是个君子，当自己错就堂堂正正认错。但你到很多企业的时候，领导不一定认错，王石就认错，而且认为对的就会坚持做。比如他降价，有人闹，他就说我没有错，法律上我就顶住。否则一闹事，就降价、补偿，弄得乱七八糟，表面上都补平了，可公司呢？做生意不像地方政府，不闹事就行了。商业机构就是这样，第一次股票掉的时候，很多人都砸交易所。这次掉，我跟王石见面说一定要顶住，这次砸万科，上次砸交易所，大家习惯房价涨落，习惯房价涨落之后就进入市场经济。所以，万科到现在，我认为仍然是君子堂堂之阵，他相信大道理。所以，王石身上都是大道理，而这个大道理已经25年了，大道理见效慢。所以很多人着急，不信这些。
这两年我们也在反省，低潮的时候我们没有感觉到压力，积累了跟多的优势和机会，这是我们学习万科好榜样七年以来的收获。如果我们不学习万科，在那个时候就步堂堂之阵，今天我们不会那么顺利的。这一点我们要感谢万科，但今天我不能给咨询费，感谢就好（笑）
和讯网：今年是改革开放三十周年，您无疑应该是改革开放的受益者和成功者之一，改革开放以来，您认为自己最大的得与失是什么？
冯仑：最大的得是我意外地成为商人，这可能是得，失的是失去了做一个很好的文化人的机会。我先前一致认为做知名文化人比较好，可以胡吃烂喝，而且有犯错误的自由，文化人犯错误，成本低、都被披上了很多光环，叫气温意识，风流韵事。政治家不行，政治家一犯错误就祸国殃民，我以前一直想做知名的文化人，但也要知名，否则也叫流氓无赖。意外地失去了这个机会，意外地成为了一个商人。我一开始真的不是很喜欢商人这个角色，自己大概做了两三年之后，开始喜欢做生意这件事情。
有两件事情非常符合我的性格。第一，创造性，用军事的方法来讲，军队打仗用各种方法来安排部队，这叫兵不厌诈，最好的打仗力量就是引而不发，山上的石头搁在墙上不发最有力量。我整天研究这样的事情，使我对好奇心、创造力，能够在商场上得到发挥。包括我们讲美国模式、纽约世贸都是别人不太想的事，我们去折腾，这比较符合我的性格。第二，商业活动比较符合男人性格，不是我一个人，就是征服欲。做一个文化人无非是精神世界上去征服，而作为说人是在市场上解决一个个困难，拥有一个个地盘。这跟战争很像，为什么将军和将领都是男人？哺乳类动物就是用这样来争取自己的力量和生存机会，创业时我们做房地产，房地产是更男人的行业，都盖大楼，感觉自己还有点劲。
我有一个印象，西方一个老头住站在自己盖的楼上时两眼是带光的，这是一种幸福。像爬山一样，爬山过程中是很辛苦，但站在山顶一刹那是幸福的。所以商人的角色也让我感受到了一些困难，虽然很辛苦，但我有乐趣。这是在过程中感受到乐趣，所以现在也不想做文人。
和讯网：您曾说过：“我对这个世界充满好奇，在看了世界上各种奇怪现象之后，发现我们从小到大所接受的教育，学习的理论、规则，实际上都不能让我们应对这个世界。在这种情况下，我们所能依靠的，唯有自己。”您觉得您的这个信条对您的成功有多大帮助？
冯仑：这没有衡量，但我相信这是观察世界的方法。因为人之所以和人不一样，实际上人心里头看到的世界不一样，真主的信徒看到的世界和上帝的信徒看到的世界和行为也不一样。中国的教育一向以来给我们灌输的，教育我们，看待世界的观察角度都有巨大的偏离性，这样使我们在行为当中不敢前进，而且我们认为这些规则是一定不能跨越的。这样在生命历程当中我们会变得非常渺小，而我们要去创造，要区政府，对我们来说就是要超越规则，改变我们看到的这些假象。要把这些假象搬开。就像我说的大道理，这是一种真象，而房地产，大家会发现我过冬的感觉和所有的房地产商不一样，我认为结构的变化要大于总量的变化。要看到别人没有看到的地方。美国6万左右GDP的地方，研究商业地产四年多，肯定是我们看到了很多假象，我们用住宅思维代替一切。我讲住宅该讲住宅，而不是笼统讲房地产，我用这样的方式就看到了别人没看到的这些东西，而且我知道，很多东西，遮蔽在我眼前的这些东西其实是错误的。我们这样一层层剥去假象，摆脱蜜月思维，住宅思维，就获得更大的思维空间去看房地产怎么做，我们怎么应变。这样对你有帮助。
我们的信条按我们过去的话说就是摒弃假的东西，追求真的东西，解放你的想象力，让你的思想更自由，才能让你的业务更准确。思想自由，看的东西多，业务才能准确。
和讯网：房地产市场，您打算干到多少岁？
冯仑：我认为，下一个蜜月差不多是我可以退休的时机，大概三五年我就快退休了。
和讯网：退休以后您打算干什么？
冯仑：我会做一件新的事情，不亚于做房地产这个事情。
和讯网：能透露吗？
冯仑：不能透露，我在下一本要写的书里，把我所做的事情用文学的方式写出来，按我书里写的那样，那时候我们再折腾那件事。
和讯网：我们期待那本书的出版。最后，请您给跟您一样有创业理想的青年企业家们一句忠告吧！
冯仑：我们公司经常讲守正出奇，还有就是“勿忘在莒”，就是说人在很困难的时候，创业者，所有有理想的人一定要坚持正道。同时要刻苦忍耐，勿忘在莒就是刻苦忍耐。要坚持正道，艰苦忍耐，坚持大智慧，企业和人生才能不断光芒，不断走向你理想的境界。
和讯网：非常感谢冯总精彩的讲解！